20 octobre 2023
LMNP : une réforme fiscale évitée !
Deux amendements au projet de loi de finances pour 2024 prévoyaient la réforme de la taxation des plus-values immobilières réalisées par les bailleurs de locations meublées. Ce qui devait probablement changer pour les propriétaires qui souhaitaient revendre leur logement va finalement pour l'année 2024 être évité. Le cabinet NERIOS CONSEILS vous décrypte ces amendements, ce qu'ils impliquaient et quels risquent planent désormais sur ce régime fiscal.
Après un premier coup de bambou fiscal visant essentiellement les locations saisonnières, les propriétaires de biens meublés donnés à la location ont failli voir leurs avantages fiscaux encore diminués.
Cette fois, deux amendements votés en commission de finance de l’Assemblée nationale venaient remettre en cause le mode de calcul de la taxe sur les plus-values à la revente immobilière, que ces derniers jugeaient trop avantageux.
La France fait actuellement face à une véritable « crise du logement ». Ce phénomène aux facteurs multiples est amplifié par le régime fiscal particulièrement avantageux de la location de meublés qui font désormais l’objet de stratégies de mise en location quasiment professionnelle notamment sur les plateformes de location. Ces stratégies conduisent à l’éviction des résidents permanents des zones tendues. Pour lutter contre cette situation, il convient de diminuer les différences fiscales qui favorisent la location de logements meublés notamment à un usage touristique au détriment de la location nue de long terme.
Cependant, ces amendements n'ont pas été retenus par le gouvernement et ne seront donc pas applicables pour 2024.
Le calcul de la taxe était dans le viseur des députés
Pour mieux comprendre les tenants et les aboutissants de la réforme ayant été évitée, il convient de rappeler les bases de calcul de cette taxe.
Lorsqu’un bailleur achète un logement destiné à sa mise en location, celui-ci s’attend à un retour sur investissement, matérialisé par :
- La perception de loyers au cours de la période de mise en location dudit bien, destinés à couvrir les éventuelles échéances d’emprunt, travaux, charges et impôts ;
- La réalisation d’une plus-value à la suite de la revente dudit bien, qu’il aura conservé plusieurs années, lorsque son prix de vente est supérieur à son prix d’achat.
Cette plus-value est notamment taxée par les administrations fiscale et sociale en considération de plusieurs paramètres, notamment son montant, la durée de détention du bien cédé ou encore les travaux réalisés au cours de sa détention.
Prenons un cas concret à titre d’exemple :
Un appartement a été acquis 150 000 € en 2013, frais d’acquisition inclus.
Cet appartement, loué meublé jusqu’alors, est mis en vente en 2023 pour une valeur estimée à 190 000 €.
Cette plus-value est de 190 000 – 150 000 = 40 000 €.
Après abattements, cette plus-value brute est soumise à l’impôt sur le revenu et aux cotisations sociales pour un montant total de 11 632 € à payer lors de la revente.
C’est précisément le mode de calcul de cette plus-value que les députés précités souhaitaient réformer.
La prise en compte de l’amortissement dans le calcul était souhaitée
Pour les bailleurs assujettis au régime de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), les règles de calcul de cette plus-value auraient pu changer. En effet, les députés souhaitaient que soit à compter du 1er janvier 2024 intégré l’effet de l’amortissement comptable du logement dans le calcul de cette plus-value, lequel correspond à la consommation des avantages économiques dudit bien ou plus vulgairement, la perte de valeur comptable de l’immeuble du fait de l'usure du temps.
Reprenons notre exemple précédent pour illustrer les conséquences pour les bailleurs qu'une telle réforme aurait entraînée :
L’appartement acquis 150 000 € en 2013 a fait depuis cette date l’objet d’un amortissement sur 25 ans.
Ainsi, 6 000 € de charges ont été chaque année comptabilisées (150 000 / 25) soit 60 000 € de 2013 à 2023.
Selon cette nouvelle méthode de calcul, la plus-value s’élève à 100 000 € (soit 190 000 – 150 000 + 60 000 d’amortissements qu’il convient de réintégrer).
Après abattements, cette plus-value brute est soumise à l’impôt sur le revenu et aux cotisations sociales pour un montant total de 29 081 € à payer lors de la revente.
Dans cet exemple, en définitive, ce changement aurait eu pour effet d’augmenter l’impôt et les cotisations sociales de plus de 150% (29 081 € si la réforme avait été adoptée contre 11 632 € auparavant).
Une incertitude planait sur le périmètre des bailleurs concernés
Ces deux amendements présentaient aussi quelques nuances de périmètre.
Le premier ciblait l’ensemble des propriétaires assujettis au régime LMNP, qu’il s’agisse de propriétaires de meublés touristiques (AirBnb, Booking…) et les bailleurs de locations meublées de longue durée. Le second se limitait aux seuls propriétaires de locations saisonnières de courte durée.
Si le premier texte avait été retenu, tout le monde aurait été logé à la même enseigne. Si le second l'avait été, les bailleurs de locations meublées de longue durée auraient pu être épargnés.
Quel avenir pour le LMNP ?
Si ces amendements n'ont finalement pas été retenus, ils ont toutefois suscité de vifs débats.
D'un côté, bien qu'épargné pour l'année 2024, il est probable que le statut de LMNP soit de nouveau ciblé lors des prochains projets de loi de finances, les députés s'étant accordé sur le fait que l'absence de considération des amortissements pratiqués pour la détermination de la plus-value constitue une "anomalie comptable".
D'un autre côté, face aux enjeux environnementaux et à la transition écologique que ces premiers impliquent, le statut de LMNP pourrait y avoir un rôle à jouer non-négligeable. Ainsi, par exemple, plutôt que d'envisager la suppression pure et simple des avantages fiscaux qu'il procure, il pourrait être envisagé de les maintenir sous conditions d'engagement des propriétaires dans la réalisation de projets de rénovation contribuant au respect de normes énergétiques élevées, répondant ainsi à la présente crise du logement et s'inscrivant, de fait, dans une démarche de transition écologique.
Finalement, s'agit-il d'un abandon pur et simple de la réforme du LMNP ou d'un avertissement pour les année à venir ?
Pour y répondre, le cabinet NERIOS CONSEILS poursuit son travail de veille légale et réglementaire. Contactez-nous pour étudier les spécificités de votre situation et vous accompagner dans vos réflexions patrimoniales.
Sources :